Квартиры в Краснодаре

Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду

Квартира с деньгами: стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду

«Куплю однушку, буду сдавать. Вот и пассивный доход». Наверное, эту фразу от своих знакомых вы слышали неоднократно, да и сами после таких заявлений задумывались о покупке еще одной квартиры. Бизнес-план выглядит красиво, пока вы не начинаете считать, сколько вы потратите на ремонт в новостройке (если вы не собираетесь сдавать голые стены) или на тот же ремонт, но на вторичке. Или, пока не прикинете, что арендная плата будет уходить на выплату ипотеки. В плюсах и минусах вложений в недвижимость в Краснодаре разбираемся вместе с директором филиала инвестиционной компании «Открытие Брокер» Александром Игнатенко.

Квартира и доход с нее

В среднем этот показатель составляет 5–7% в год. Посчитать его можно так: чистыйгодовой доход от квартиры надо поделить на ее рыночную стоимость и умножить на100. Например, посчитаем доходность двушки на окраине Краснодара, которую вы будете сдавать на длительный срок.

Стоимость квартиры при покупке – 3 млн руб., арендная плата в месяц – 20 тыс. руб. За год на сдаче квартиры вы заработаете 240 тыс. руб. Сразу вычитаем из этой суммы НДФЛ и налог на имущество: на руках уже остается порядка 205 тыс. руб. Если коммунальные платежи вы включили в стоимость арендной платы, то смело вычитайте их из чистого дохода. После уплаты обязательных платежей доходность квартиры составит примерно 6,8%.

А что еще? 

Учитывайте ремонт: косметический (раз в 5–7 лет, до 50 тыс. руб.) и капитальный (раз в 10–15 лет, до 300 тыс. руб.). Цифры, конечно, умозрительные, но можно позаботиться об этих расходах заранее и ежегодно откладывать по 10–15 тыс. руб. В итоге наш ежегодный доход от арендной квартиры становится меньше 190 тыс. рублей, или 6,0–6,3% годовых. Помимо этого, ваш нынешний квартиросъемщик может съехать, вам снова надо будет искать квартиранта. Не всегда этот процесс быстрый. Риск простоя оценим в 10–20 тыс. руб. в год. Соответственно, ожидаемая доходность от квартиры упадет до 5,5–5,7% в год. Это меньше, чем процентная ставка по банковским вкладам, и существенно ниже доходности по облигациям федерального займа с постоянной доходностью – одного из менее рискованных способов вложения. К примеру, ОФЗ-ПД (примеч.: купон известен заранее и не меняется) с погашением в 2030 году выпуска 26230 составляет около 7,3%.

Помните про амортизацию жилья для старых построек: можно столкнуться с большимитратами на ремонт и поддержание квартиры в нормальном состоянии. Будем честными: вряд ли ваш квартиросъемщик будет с трепетом относиться к чужой квартире.

Нюансов, в том числе и мелких, в этом вопросе очень много. Например, мы совсем не коснулись темы дальнейшей продажи этой квартиры: бумажной волокиты, затрат на риелтора и налога на доход (если квартира была в собственности менее 3 лет).

Что в сухом остатке?

Недвижимость всегда была лакомым куском: сначала желание купить свою квартиру, а потом дополнительную, которую можно сдавать. Как инвестиция этот объект понятен всем, но, если разобрать ситуацию по полочкам, получится, что это не самое выгодное вложение средств. Квартира выйдет на самоокупаемость только через 15-20 лет. К тому же, если вы взяли ипотеку и собираетесь гасить ее арендными платежами, то о доходе с такого жилья можно будет говорить только тогда, когда вы расплатитесь с банком.

Статьи на эту тему

  • 34
    Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам вынесено решение об удовлетворении требований администрации г. Сочи о сносе самовольной постройки, возводимой на земельном участке в Адлерском р-н на ул. Белорусской. Земля находится в собственности у Андрияничевой И.А., Байрамович H.C., Семенова Д.В. Решение о сносе вступило в законную силу. Администрацией города в…
    Tags: недвижимость, покупке, жилье, квартиры