Дмитрий Кобец

Коммерческая недвижимость в Краснодаре: куда вкладывать деньги?

Краснодар — как центр притяжения малого и среднего бизнеса, бьет все рекорды.

Согласно открытой статистике , каждый год в Краснодар приезжают жить до 30.000 тысяч человек. Это только официальные данные.

Если брать с 2010 по 2017 – то население города увеличилось с 750.000 до 1.35 млн человек. Данные озвучил Владимир Вербицкий, один из заместителей мэра Краснодара, на своей личной странице в социальной сети Facebook.

В Краснодарский край и Краснодар едут со всей страны и немалая часть этого потока – предприниматели и бизнесмены, которые планируют развивать свой бизнес, открывать новый или инвестирировать в коммерческую недвижимость.

Например, прошлым летом в Краснодар приехал целый семейный клан с Сахалина, два брата, у каждого семья, дети, родители – все были заняты в одном большом семейном бизнесе.

Семья приняла  решение продать все активы и переехать в Краснодар. На первоначальном этапе купить несколько объектов доходной недвижимости, на втором этапе развивать новое направление бизнеса.

Ребята высказали пожелание максимально диферсифицировать свой портфель и в итоге часть денег была вложена в землю, часть в торговые помещения, часть в жилую недвижимость с горизонтом год.

Доходы идут с коммерции, земля и недвижимость хорошо прибавили в цене и выставлены на продажу.

Если в целом посмотреть на самую доступную статистику по запросу купить бизнес или купить помещение в Краснодрае, вот какую динамику мы увидим.

Количество запросов  на то, чтобы купить бизнес выросло за прошедший год практически в два раза.

Купить бизнес в Краснодаре
Купить бизнес в Краснодаре

А если посмотреть только один запрос – купить магазин в Краснодаре, то количество таких запросов выросло за год более чем в 2 раза!

Купить магазин в Краснодаре
Купить магазин в Краснодаре

Автор оставляет читателю возможность  самостоятельно изучить такие запросы, относительно своих желаний.

Кто-то хочет  купить помещение под  офис, кто-то под кафе, кто-то хочет купить объект доходной недвижимости, кто-то автомойку, салон красоты, место под пекарню  – все эти запросы вы можете проверить.

 

Парадокс состоит в том, что эксперты говорят о стагнации рынка коммерческой недвижимости, которая началась во время экономического кризиса 2014–2015 года и продолжается до сих пор. В настоящее время зафиксированы рекордно низкие цены на коммерческую недвижимость.

 

Рынок коммерческой недвижимости зависит от того, как развивается экономика страны. Экономика в последние годы не показывает заметного роста, деловая активность не растет, предприятия не  наращивают темпы развития, не открываются новые представительства.

 

Но факт остается фактом – спрос на «вкусные» объекты коммерческой недвижимости растет каждый день.  Запросы на покупку готового бизнеса – растут каждый день.

Пожалуй, самый популярный запрос связан с тем, чтобы купить объект, вместе с арендатором, который исправно платит и у которого стабильный бизнес.

Хотя если исходить не из конкретных желаний (зачастую они обусловлены личными мотивами), а исходить из цели – иметь доход, то вариантов как это сделать становится очень много.

Нужно просто выбрать самый оптимальный.

Поясню на примере:

У каждого человека есть множество нереализованных желаний и мечт, даже если человек и состоялся в какой-то сфере.

И вот у такого человека периодически, в моменты посещения определенного формата заведения, возникало желание иметь свое, вот такое же место отдыха.

Например, вот так выглядело желание одного из моих клиентов:

«Я хочу свой уютный английский паб, отделанный деревом, с кожаными диванами, где готовят вкусный кофе, есть отличные напитки и вкусная кухня. И конечно, чтобы он приносил доход»

И вопрос первый, который нужно задать – Вы готовы  нуля создать эту историю? Купить помещение в хорошем месте, разработать концепт, дизайн, завезти оборудование, нанять и обучить персонал?

Хватит ли у вас на это ресурсов и жизненных сил?

Если да – не вопрос. Нужно делать. Искать место под, используя весь арсенал маркетинговых инструментов.

Но, как правило, человек отвечает – нет, конечно. Точнее, чтобы недвижимость была моя, бар был мой, но участия в бизнесе я не принимал, а работал бы управляющий»

Идеальная стратегия — покупки готового работающего системного бизнеса.

Единственный нюанс, что стоимость объекта недвижимости со стабильным арендатором намного выше, чем просто покупка помещения.

И когда человек подходит к вопросу что важнее в данном случае, деньги или такая вот мечта – обычно выясняется что деньги.

То есть покупатель склоняется к модели покупки  арендного бизнеса.

И тогда стратегия простоя – искать такой формат заведения, который работает на арендованной площадке и покупать этот объект недвижимости.

На этом этапе возникает следующий вопрос – а сколько вообще есть таких предложений? И если есть, то какая цена?

Зачастую таких объектов или нет совсем, или цена на них необоснованно завышена.

И тогда еще раз вы возвращаетесь к начальной цели – доход. И рассматриваете уже реальные варианты арендного бизнеса, в первую очередь проанализированные с  точки зрения маркетинга.

Думаете о том, как повысить доходность актива, получить максимальную ставку аренды в данном объекте.

Например, один и тот же цоколь может приносить доход в два раза больше, если грамотно выбрать ему  формат «жизни» и продумать ценность для потребителей и упаковать её.

Следовательно, если доработать объект, то  один и тот же арендный  бизнес можно как купить, так и продать по очень разным ценам.

Давайте рассмотрим разные варианты готового и арендного бизнеса.

К примеру, вы нашлю кофейню площадью 50 кв. метров, в неплохом месте и хотите ее купить.

Какие могут быть варианты?

 

Вариант № 1

 

Помещение кофейни находится в собственности у хозяина кофейни и он продаетэто все как один бизнес, при этом сам стоит за стойкой.

Это семейный бизнес, из разряда самозанятости.

 

Как быть?

 

Если вы готовы перенять бразды управления бизнесом или найти управляющего – действуйте.  Возможно, это была ваша мечта, стоять за стойкой  и угощать друзей кофем.

 

Вариант №2

 

Помещение кофейни находится в собственности у хозяина кофейни и он продает это все как один бизнес, при этом есть управляющий — есть претензия на отлаженную бизнес модель.

Как быть?

Это идеальная схема, когда вы покупаете готовый бизнес. Но и цена будет максимальна.

 

Вариант №3

 

Помещение кофейни не принадлежит хозяину кофейни и он платит за него 40.000 рублей в месяц.

 

Продается только помещение, в котором есть арендатор (арендный бизнес).

 

Как быть?

 

По сути это классический арендный бизнес. Консервативная схема. Важно проверить, как работает кафе, есть ли управляющий  и отлаженные процессы, так как по этому фактору можно оценить долгосрочность и стабильность, арендатора и планировать поступающие доходы, рентные платежи, возможность их повышения.

 

Вариант №4

 

Кофейня – это успешная франшиза, собственник помещения сдает его франчайзи и получает ежемесячно определенный  арендный платеж.

Как быть?

Опять же – это классический арендный бизнес, со стабильным арендатором. Можно уровнять его с системным, так как у франшиз потенциал больше чем у самозанятых, самостоятельных проектов.

Но в любом случае нужно как и в третьем варианте, все проверять

.

Какие можно подвести итоги?

Для каждого варианта есть решение, при котором и бизнес можно  продать дороже, и купить его можно дешевле, чем просят. И для этого все факторы будут объективные, кстати, не только технические и по локации, как работают все риелторы, а с учетом множества маркетинговых факторов.

Да и аренду за него получать можно больше, чем 40 тысяч, но это отдельная тема.

 

Кстати, по аналогии вместо кофейни можете поставить что угодно. Офис, мойку, фитнес центр – все, что имеет под собой базу в виде недвижимости.

Помните, ваша цель — получение максимальной прибыли при минимальных затратах как финансовых, так и иных.

А потом уже накладывается ваш личный опыт и личные желания.

Важно понимать – спрос на доходную недвижимость или бизнес в Краснодаре есть, но только на реальные, ценные объекты. На рынке масса «неудачных» проектов прикрытых «пеной успеха и процветания», сотни объектов в продаже, но они никому не нужны.

В Краснодаре около 1 млн кв. площадей коммерческой недвижимости, которые ждут своих покупателей. Собственники не знают, что с ней делать и в этом большая проблема. Все, на что хватает сил – это конкурировать по цене арендной ставки, снижая ее ниже планки психологического комфорта, но и даже это не всегда помогает.

Покупателей очень мало и они смело могут выкручивать продавцам руки.

К примеру, центр города все более более превращается в культурно-исторический и деловой центр. Ритейл бежит оттуда, а цена сделок подошла к критической цене и местами опустилась до 30.000 за квадратный метр.

Особенно это коснулось магазинов, которые продают импортные товары или товары сделанные из импортного сырья. Девальвация рубля сделала эти товары очень дорогими, спрос упал, прибыль свелась к нулю.

И если ранее центр блистал дорогими магазинами бутиковой обуви, одежды – сейчас их там практически нет. Пришла вторая волна – стрит. Кафе, рестораны, услуги.

 

Многие объекты были куплены в пиковые, доходные годы, когда нужно было куда то пристроить деньги и по привычке люди вкладывались в недвижимость, не думая что будет через 3-5 лет.

На рынке множество «ложных интерпретаций» и ошибочных решения в сфере уличного ритейла.

Одно и то же место меняет несколько собственников за год-два прежде чем приходит тот, кто понимает что нужно рынку и людям конкретно в этом месте здесь и сейчас.

Собственники собственноручно губят хорошие проекты, не имея стратегического и маркетингового мышления. Губят там, где сам бог велел процветать.

По мнению руководителя агентства коммерческой недвижимости и готового бизнеса Street Hunter Дмитрия Кобец – рынок прежним уже не будет никогда.

«За совершенные покупателями ошибки придется заплатить, сделать выводы и либо остаться, либо уйти с рынка. Подход –  просто купи, держи, а потом продавай с прибылью или сдавай в аренду – уже не будет работать.

Чтобы извлекать прибыль на этом рынке нужно маркетинговое мышление, понимание не только тактики, но стратегии, умение учитывать многовариантность  развития событий. Если случится А, то есть план Б, а если Б отменится – есть план С. Задача – при любом исходе внешних событий остаться с прибылью»

Дмитрий Кобец, владелец агенства street-hunter.ru специально для информационного портала Новости Юга

Статьи на эту тему

  • 45
    Количество миллиардеров в регионе не изменилось. В бюджет самые богатые налогоплательщики региона в этом году направят 4,4 млрд рублей. Для сравнения, в прошлом году сумма была гораздо меньше — 34,67 млн рублей. Согласно предварительным итогам декларационной кампании-2017 по НДФЛ, казна Краснодарского края в целом пополнится на 9 млрд рублей. Свои доходы в этом году задекларировали 276 нотариусов, 9 294 индивидуальных предпринимателя, 257…
    Tags: бизнес, деньги
  • 39
    В Краснодаре начал работать первый Центр оказания услуг бизнесу в режиме «одного окна». Он расположен на улице Ленина, 23, сообщает пресс-служба администрации Краснодарского края. «Принципиальное отличие центра оказания услуг от МФЦ состоит в том, что здесь предприниматели смогут получать муниципальные и государственные услуги, а также услуги для коммерческих организаций, например,…
    Tags: центр, краснодаре, бизнес
  • 35
    В Краснодаре откроется фермерский магазин Германа Стерлигова. Магазин натуральных продуктов Германа Стерлигова откроется в Краснодаре 24 июля, он будет располагаться на ул. Северной.- В магазине будут представлены натуральные продукты. Прежде всего хлеб, сделанный из зерна, выпеченный без дрожжей на натуральной закваске в русской печи, - рассказал «Кубанским новостям» представитель новой…
    Tags: краснодаре, помещение, краснодар, бизнес
  • 33
    15 сентября 2016 года в 12:00 Ивент группа «Матрёшка» организовывает встречу предпринимателей города Краснодара по вопросам привлечения и удержания клиентов. Мероприятие будет делиться на 2 части. В первой части будет выступление интернет-предпринимателя Юлия Измайлова, которая расскажет о том, как выделить среди конкурентов. В частности будут затронуты темы, касающиеся выявления потребительской…
    Tags: бизнес, бизнеса, место, краснодар
  • 32
    Этот вопрос обсуждался сегодня в ходе встречи Вениамина Кондратьева и Чрезвычайного и Полномочного Посла Японии в России Тоёхиса Кодзуки. Участие в мероприятии приняли вице-губернаторы, представители деловых кругов Японии. Речь идет о документе, регламентирующем взаимодействие двух стран в области культуры, спорта, экономики, науки и туризма. Представители Японии обратились к губернатору края…
    Tags: бизнеса, бизнес, краснодар