20 апреля 2017 года в городе Сочи состоялся 2-й Южный форум коммерческой недвижимости II Forum SCP, снова собравший сотни участников рынка, работающих и планирующих сотрудничество с отелями, торговыми и бизнес-центрами по Югу России. Организатором выступила РМА Legenda Media, основным информационным партнером выступил «Интерфакс-Юг».
Руководитель форума Греднев Илья Борисович, делится впечатлениями: «В этом мы заметили по всем направлениям Тренд на снижение затрат от всех сегментов рынка коммерческой недвижимости – управляющие компании, активно интересуются постановкой разных датчиков учета, программным обеспечением по работе с клиентами, ищут другие резервы, например в закупках, пересматривая договора с поставщиками, выводят новые процессы на аутсорсинг.
Мы отказались в этом году от проведения конкурса среди объектов недвижимости, на основе пожеланий крупных игроков рынка: о рынке необходимо собрать информацию и проводить открытые голосования, на основе объективных данных, благодаря которым сформируются всем понятные рейтинги.
Очень интересный сдвиг происходит в сознании владельцев туристической инфраструктуры — большинство руководители отелей осознали разорительную зависимость от системы бронирования Booking и с интересом узнали на форуме о новых возможностях привлечения посетителей.
Меня порадовала смена отношения к представителям СМИ: участники II Forum SCP демонстрируют заинтересованность в публичном обсуждении своей деятельности, в отличие от первого форума, когда большинство с опаской смотрели на микрофон. Тема владения коммерческой недвижимостью и связанных с этим разных сложностей выходит из негласной зоны молчания.
Сегодня все отмечают возрастающий профессионализм докладчиков, от общих идей, перешедших к разным специфическим проблемам, хорошо понятным настоящим специалистам.»
Директор компании организатора форума Анна Легенда, считает, что II Forum SCP получил настоящее признание среди профессионалов рынка и представителей СМИ, в этом году в четыре раза больше желающих выступить докладчиками – это позволило сформировать качественный формат мероприятия.
Информационное агентство «Интерфакс-Юг» выступило информационным партнером 2-го Южного форума коммерческой недвижимости II Forum SCP, по мнению коммерческого директора информационного агентства «Интерфакс-Юг» Пампура Жанны Викторовны, данная отрасль коммерческой недвижимости, одна из крупнейших Юга России, так как наряду с сельским хозяйством, туризмом, является одной из самых значимых по объему перечисляемых налогов. Вместе с тем отрасль остается самой закрытой. Очень трудно контактировать с представителями собственников коммерческих объектов и управляющих компаний, поэтому любая новость об объемах инвестицией, планах и итогах развития журналистов всегда радует.
Васильев Сергей Викторович из Международной Маркетинговой Компании, в своем выступлении пожелал арендодателям заботиться о бизнесах, кто снимает площади и проактивно им помогать. Главный тренд, о котором пока еще не очевидно говорят собственники коммерческой недвижимости – это тотальный переход взаимоотношений с клиентами в цифру: интернет, программы лояльности, электронные переписки, учет и многие другие аспекты. От умения работать в цифровом пространстве дальше будет зависеть прибыльность управления любым объектом коммерческой недвижимости: отелем, торговым, бизнес и логистическим-центром. Десятки информационных порталов, баз данных, справочников в России, связанных с коммерческой недвижимостью уже генерируют выручку и прибыль больше, чем крупные объекты недвижимости, а зависимость многих из них от присутствия в интернете уже тотальна. Сергей Викторович поделился своим впечатлением от разницы между работой отеля в Германии, и десятков отелей России, где он останавливался – из немецкого отеля ему постоянно приходят интересные письма, связные с отелем и возможностями отдыха вокруг него, а от российских отелей ни разу ничего не приходило! Очевиден огромный потенциал для развития отелей в области взаимодействия и повышения лояльности по всей России.
Исполнительный директор Investmen Agency Беляев Алексей Анатольевич, в своем докладе проанализировал реальные арендные ставки и спектр услуг предлагаемых бизнес-центрами Юга и спрогнозировал поведение рынка офисной недвижимости на ближайшие годы. Среднее предложение сейчас находится в диапазоне от 300 до 600 рублей за 1 м кв. в месяц, тенденций для повышения нет, зато очевидны желания собственников офисов привлечь и удержать арендаторов, с помощью увеличения количества и качества услуг, включая в стоимость платежи по интернету, косметический ремонт, бесплатную парковку, уборку офиса и др.
Сергеева Елена Викторовна – Директор департамента учета и отчётности управляющей компании HELIOPARK Group, в своем выступлении «Практика сокращения издержек Управляющими компаниями отелей», поделилась опытом взгляда финансиста на два блока: инвестиционный этап и операционная деятельность. Первый блок определяет конфигурацию отеля и позволяет, в дальнейшем, в ходе операционной деятельности пожинать правильные или неправильные подходы, заложенные на инвестиционном этапе. От всех служб и заложенного оборудования, зависит операционная деятельность отеля, минимум на 10-15 лет, до первого капитального ремонта и замены основного оборудования. В операционной деятельности огромным фактором в зарабатывании прибыли являются долгосрочные договора управляющей компании и аккредитация поставщиков для группы отелей – это позволяет экономить до 30-40% от средних цен рынка. Регулирование объема поставок по запланированному графику, позволяет избежать ненужных складских остатков, что в свою очередь снижает потери и воровство, а главное – это экономия оборотных средств.
Самая большая статья расходов в любом отеле — это расходы на персонал, поэтому важно привязать затратную часть с доходами отеля, сделать большую часть вознаграждения переменной, в зависимости от количества выполняемой работы и уйти от окладов. Всегда позволяет улучшить отношение персонала к работе, а в итоге уменьшить расходы – это развитие корпоративной культуры и внимание к каждому сотруднику.
Настроить систему бюджетирования и полной прозрачности в финансах большинство малых и средних одиночных отелей не могут, для этого им требуются профессиональные консультанты – рекомендую осуществить инвестиции в привлечение таких специалистов, окупаемость всегда быстрая и очевидная. Порядок в финансах позволяет своевременно принимать ключевые управленческие решения.
Сухих Андрей Андреевич – Генеральный директор «ИТиС: Программное обеспечение», рассказал о своем опыте работы, о том, как можно резко увеличить эффективность управления торговым центром, благодаря аналитическим инструментам, которые могут исключить проведение общих собраний и позволить руководителю быстро принимать решения на основе видимых отклонений от запланированных KPI. Определить правила работы для сотен арендаторов одновременно непростая задача, которая включает в себя согласованные действия по блокам: время работы, доставка товара, маркетинговые действия, уборка, питание и пр. Чтобы избежать хаоса и наладить успешное взаимодействие на территории торгового центра между сотнями, а иногда и тысячами контрагентами, необходимо снять показания вручную со всех датчиков, например, с площади в 100 тыс. кв. метров — а это задача непростая, как по организации, так и по времени. Обеспечение автоматизации этого процесса — существенно улучшает достоверность и оперативность сбора данных.
Один из очень важных блоков работы – это финансовые взаимоотношения, так как большинство арендаторов представляют собой малый бизнес, без планирования своих затрат и очередной пришедший счет для них подобно свалившейся на них проблеме, поэтому они благодарны, при уведомлении за месяц, за 10 дней до контрольного срока.
Титов Сергей Борисович – Генеральный директор «АТМОСФЕРА», в докладе «Потенциал энергосбережения в сфере гостиничного бизнеса. Окупаемость инвестиций, и повышение уровня комфорта отдыхающих», показал расчеты, что в летний сезон затраты на обогрев воды составляют до 70% энергозатрат отеля. Одним из самых эффективных решений для снижения потребления любых видов энергоресурсов является установка солнечных коллекторов – это позволит снизить, как минимум на 50% потребление электроэнергии. Массовое внедрение данной технологии позволит решить задачу дефицита электричества летом по всему региону Юга России – более 10 тысяч отелей являются серьезными потребителями в туристический сезон. Так как окупаемость установки коллекторов – от 1 до 3 лет, можно рассчитывать на увеличение прибыльности всей отрасли или увеличения для потенциала снижения цен, что позволит увеличить конкурентоспособность наших отелей с турецкими и египетскими.
Кабанов Роман Сергеевич – Адвокат Краснодарской коллегии адвокатов «ЮНИТА», привел примеры из своей практики, когда приходилось проверять чистоту всех сделок с крупным объектом коммерческой недвижимости с момента ввода его в эксплуатацию, так как выписка из госреестра — это не гарантия спокойного владения имуществом. Обязательно необходимо заказывать процедуру проверки, независимо от количества раз смены собственников объекта – хоть десятки раз, так как есть прецеденты потери денег добропорядочными покупателями.
Гаранина Екатерина Николаевна — Член РГА, Генеральный директор управляющей компании «АККОРД Менеджмент Групп», в докладе «Инвестиции в гостиничный бизнес», подробно рассказала о следующих показателях и задачах:
— Объем инвестиций в создание современного отеля
— Составляющие цены гостиничной услуги
— Сокращение инвестиционных и операционных затрат
На примере строительства и запуска в работу отеля в 100 номеров категории 4 звезды в Сочи стоимостью в 1 млрд. рублей: «- Мы все понимаем, что само здание отеля без качественного менеджмента практически ничего не стоит. Качественное управление подразумевает работу со всеми видами затрат: учет, контроль и работу по снижению. Больше всего удивляет стоимость вывоза мусора — ни в одном регионе России столько не стоит, как в Сочи. К сожалению, наш объект быстро строился к олимпиаде и никто не думал об энергоэффективности – одновременно может быть открыто окно и работать на полную мощность кондиционер.
Мой одиннадцатилетний опыт работы в отельном бизнесе позволяет утверждать, что, как строится отель, так и приходится его эксплуатировать, переделать потом практически невозможно. Как мы приняли на этапе приемки здания – о большем можно не мечтать. Мы приняли неимоверно сложное для себя решение и в феврале 2015 года снесли все внутренние стены и построили новые, чтобы улучшить шумоизоляцию, так как все косметические меры не позволяли построить нормальный бизнес.
Наш объект Sport Inn, к сожалению, неприспосабливаем к приему спортсменов.
В Сочи необходимо создавать многофункциональные комплексы по оказанию профессиональных услуг отельерам.
Большинство отелей в Сочи не имеет своего жилья для персонала, считаю, что необходимо комплексно решить эту задачу – создание общежитий, как бизнес. Однозначно – это будет выгодное вложение инвестиций.
Важный блок развития для всех отельеров – это использования не своего штатного персонала, сейчас по непонятным причинам запрещен аутрсорсинг и аутстаффинг персонала, приходится покупать услуги, но юридически сложно оформлять подобные договора.»
Руководитель российского подразделения финского концерна SRV — Осипова Татьяна Владимировна, считает, что комплекс маркетинговых действий сегодня становится определяющим фактором успеха в управлении торговыми центрами. Пример последнего торгового центра, открытого в Санкт-Петербурге в августе 2016 года, с 30% заполняемостью, на сегодняшний день (апрель 2017) имеет уже 60% заполненных площадей и получили результат в 40 тысяч человек в выходной день. Компания SRV с интересом изучает возможности Юга России и видит хорошие перспективы работы здесь, особенно в части управления уже построенными объектами; хорошо понимает, как делать реконцепцию крупных торговых объектов и как «вдохнуть жизнь» в них.
Гресс Екатерина Викторовна — Генеральный директор IDEM, в своем докладе «Новые форматы и концепции развития торговой недвижимости», поделилась о всех изменениях на рынке торговой недвижимости с 2014 года в России. Произошло серьезное снижение потребительского спроса, на большинство групп товаров. Что подтолкнуло многие торговые центры к новым этапам развития. Живя в новой парадигме необходимо учитывать это при планировании и управлении торговыми объектами недвижимости. Людям необходимо «третье место», для проведения своего свободного времени, помимо дома и работы. Именно те торговые центры, кто смогут реализовать концепцию «третьего места» лучше всего и получат максимальное количество посетителей сегодня и завтра.
Брянцева Яна Валерьевна — Коммерческий директор компании «Стеклодар», в докладе «Новые технологии в изготовлении светопрозрачных конструкций для крупных объектов коммерческой недвижимости», рассказала о выгодных возможностях для управляющих компаний торговых и бизнес-центров, в плане экономии электроэнергии и придания более эффектного вида снаружи, внутри помещений, благодаря использованию последних разработок компании.
Пампура Жанна Викторовна – Коммерческий директор информационного агентства «Интерфакс-Юг», в докладе «Как связать коммерческую недвижимость и чемпионат мира по хоккею? Кейс успешного использования новостного фона для повышения упоминаемости компании в СМИ», рассказала о принципах привязки событий к нужному коммерческому объекту.
Суть передачи новости: для бизнеса – побудить людей к действию, а прессе разметить интересное. Чем конкретнее сообщение и в нем больше цифр, тем деловому сообществу эта новость интереснее: выручка, затраты, задолженности, прибыль и т.д.
Руководитель отдела корпоративных продаж компании «Юлмарт» – Кунов Андрей Владимирович, отметил, что работа в 6 федеральных округах и в 240 городах России, Казахстана, Белоруссии научила оперативно справляться с любыми сложными запросами разных клиентов.
Компания выявила основные факторы успеха в организации интернет продаж, крупного ритейлера: скорость, деньги, сервис. Персональный менеджер закрывает все блоки вопросов – клиенту больше никогда не приходится сталкиваться с другими сотрудниками.
Для отельного бизнеса — стандартная двухдневная процедура, получения рассрочки платежа до 14 дней.
В планах запустить сервис оперативной доставки, например: руководитель уезжает в командировку и забыл зарядку для ноутбука, а курьер должен доставить ее за час ему прямо в аэропорт.
Фощенко Роман Владимирович – Региональный директор HRS – Hospitality & Retail Systems, в докладе «Как сделать гостя клиентом на всю жизнь. Использование современных IT-систем для повышения лояльности гостей», сказал: «Одна из главных задач для любого отеля – это удовлетворить пожелания гостя во время пребывания в отеле. Для этого мы качественно заносим и обрабатываем, как можно больше данных: как обращаться к гостю, с каким видом номер ему больше нравится, что принести на завтрак, в какое время напомнить ему про экскурсию и др. Благодаря всем этим данным мы стремимся реализовать задачу улучшения сервиса во всех отелях.»
Усатый Николай Николаевич – Региональный руководитель по Краснодарскому краю и Абхазии «ВИЛО РУС» (Дочернее российское предприятие международного немецкого концерна WILO SE), в докладе: «Высоко энергоэффективные насосы для инженерных систем коммерческих зданий и сооружений», рассказал об экономии электроэнергии в крупных коммерческих зданиях, благодаря использованию современного насосного оборудования. Компания более 150 лет изобретает и применяет инновации, выпуская разные модели насосов, которые установлены практически во всех странах мира. В России построен самый крупный завод в мире компании Wilo.
Насосы потребляют 20% производимой в мире энергии. А в гостиницах, где приходится ждать, когда пройдет холодная вода, чтобы начать пользоваться теплой, энергопотери могут достигать 75%. Установив недорогой рециркуляционный насос, потери можно снизить в разы – это экономия в сотни тысяч рублей в месяц.
Малашенко Алексей Алексеевич – Магистр юриспруденции, Директор юридической компании «Правоприменение закона», в докладе «Основные юридические конструкции, защищающие собственников коммерческой недвижимости», рассказал, что развитие экономики постоянно стимулирует изменение законодательства – с 1990 года приняты сотни законов в области коммерческой недвижимости. Право собственности является одним из видов вечных прав, в содержания права собственности входит три института:
— право пользования
— право владения
— право распоряжения имуществом
Кравец Дмитрий Александрович — Руководитель направления партнерских программ Банкир.Ру, в докладе «Банки и девелоперы. Спор о залоговой недвижимости», охарактеризовал вечный антогонизм дающего деньги под залог и занимающего. Девелоперы и управляющие компании хотят получить, как можно большую сумму под свой объект, под минимальный процент, а банки заинтересованы, наоборот, — снизить свой риск путем диверсификации вложений.
При этом существует второй уровень принимающих решений – это сотрудник банка, работающий в кредитном отделе, у которого может быть задача, как можно больше закрыть сделок, на как можно большие суммы, тут как раз его интересы совпадают с интересами заемщиков, но противоречат политике банка.
В сделках при выдаче залоговых кредитов присутствуют обязательно и компании-оценщики, в которых тоже есть сотрудники с разными интересами: руководителю нужно закрыть, как можно больше сделок и на как можно большие суммы, при этом исполнитель мало заинтересован в качестве, а скорее в количестве, его заработок может зависеть от количества проведенных оценок.
Возникает большой конфликт интересов между банками и заемщиками, который рождается большим количеством участников в каждой сделке.
Все вышеперечисленное является основой для плохой ситуации в банковском секторе – практически еженедельно идут отзывы лицензий, в том числе из-за убыточности банков и недостаточности капитала.
Определенную проблему представляет наличие информации об объектах недвижимости и обременениях на нее в разных реестрах.
Корень Александр — Руководитель MBISchool, в докладе «Увеличение прибыли через управление закупками», поделился своим многолетним опытом по организации снижения издержек в управляющей компании. Главное – это считать стоимость потребления и эксплуатации оборудования за период всего жизненного цикла, с учетом всех сопутствующих расходов, особенно логистических. В таком подходе часто выбирается не самое дешевое оборудование, а компании, обеспечивающие комплекс сопутствующего сервиса на максимально длительный период. Уменьшить потери компании при работе отдела закупок помогает качественная работа с персоналом, контроль, мотивация. Как правило, даже назначения друзей и родственников не помогает компаниям исключить фактор воровства, а профессионально поставленная организация может свести риск к минимуму.
Греднев Илья Борисович, представляя РМА Legenda Media, в должности коммерческого директора, выступил с докладом «Как работать без Booking?» и поделился наблюдениями, что сейчас некоторые отели, минимизируя издержки на рекламу для привлечения посетителей до 90% гостей принимают, благодаря системе бронирования Booking. Но мало кто знает, из владельцев отелей Юга России, что международный холдинг Priceline Grup Inc., владеющий Booking, создает видимость конкуренции, управляя еще десятком аналогичных сервисов, и продолжает скупать наиболее успешные из них. Priceline Group имеет рыночную капитализацию около $87 млрд., прибыль за 2016 год равную $2,13 млрд., при выручке $10,74 млрд. Цель корпорации Priceline Group Inc. в создании иллюзии выбора у потребителей среди, «якобы», разных сайтов, а на самом деле – информационная монополизация рынка с годовым оборотом $ 1,3 трлн. и скупка обанкротившихся отелей за копейки.
В своем выступлении, Илья Борисович, подробно ответил на вопросы:
— Как противостоять Priceline Group Inc.?
— Что делать обычному одиночному отелю или группе из нескольких?
— Какими бюджетными инструментами привлечения пользоваться, не используя Booking?
В ходе дискуссий профессионалы рынка отметили следующее по рынку коммерческой недвижимости Юга России:
1. Объект за объектом управление переходит в руки профессионалов, из других регионов, стран. Развиваются местные профессиональные управляющие компании.
2. Комплексного подхода в управлении, сборе информации, анализе работы отрасли пока нет.
3. Три группы, заинтересованных в глобальном развитии рынка:
— инвесторы и все, кто обслуживает их здания
— потребители (организации, частные лица), все общество
— государство (как регулятор и создатель среды, инфраструктуры для существования рынка)
Пример с открытием новых гипермаркетов — Лента, Магнит. У них все хорошо и все группы довольны. Поэтому представители крупных розничных сетей не проявляют публичной активности.
А с остальными сегментами рынка коммерческой недвижимости далеко не все так гармонично. Мы все видим огромный перекос в бессмысленно построенные офисные здания, половину года пустующие объекты туристической инфраструктуры (отели, здравницы, пансионаты), испытывающие серьезные трудности большинство ТРЦ.
В то время как весь Юг жутко страдает от недостатка поликлиник, детских садов, школ, качественных мест рекреации.
Профессионалы рынка понимают, что хорошо настроенный на заработок денег пансионат, по сути нечем не отличается от поликлиники, только вывеска другая и прибыльность использования квадратных метров в разы выше.
Именно поэтому, государству, как регулятору еще предстоит научиться оперативно влиять на рынок коммерческой недвижимости, как, например, это делает Центробанк на финансовых рынках, используя самые разнообразные инструменты. От этого все общество, конечно, может получить огромную пользу.
4. Для решения оптимального использования ресурсов общества необходимо качественное и ежемесячное обсуждение всех аспектов, связанных с коммерческой недвижимостью, а это сотни вопросов, тысячи физических и экономических показателей.
Участники 2-го Южного форума коммерческой недвижимости готовы к разнообразному диалогу для улучшения информационной среды рынка.
II Forum SCP завершился в дружеской атмосфере и общении на вечернем фуршете, всем экспертам и партнерам вручили сертификаты. На форуме все выразили благодарность организаторам и желание собраться в третий раз для объединения профессионалов коммерческой недвижимости Юга России.
Партнеры мероприятия: Управляющая компания концерна SRV, Он-лайн ретейлер «Юлмарт», Инвестиционное агентство Investment Agency, Студия современной фотографии «Медведь», Рекламное агентство «Калейдоскоп», Рекламное агентство INFOPLUS, Завод минеральных вод «Горячеключевской», Консалтинговая компания GR-consult.
Подробный фото, видео отчет и скачать презентации докладчиков можно по ссылке: http://forum-scp.ru/otchet-o-ii-forum-scp/
Оргкомитет Южного форума коммерческой недвижимости Forum SCP